Responsabilidade do síndico na contratação de advogados
A responsabilidade do sindico está diretamente ligada ao exercício de suas funções. Se desatender as obrigações que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que resultarem. Não comparecendo nos atos em que é chamado o condomínio, ou na omissão de estar presente quando o condomínio é réu, como em ações judiciais, ou na desídia de seus deveres de administração, terá que reembolsar os prejuízos que advierem. Na contratação de serviçais incompetentes, ou aceitando pessoas sem averiguar os antecedentes, ou simplesmente desleixando de exercer certa vigilância sobre as suas condutas internas, resta-lhe ressarcir os danos que forem causados. (Responsabilidade do síndico na contratação de advogados).
Sobre a extensão da responsabilidade, discorre Hamilton Quirino Câmara:
Não obstante, seja como mandatário, seja como representante dos condôminos, grande é a responsabilidade do síndico, que poderá vir a ser condenado em perdas e danos se, por exemplo, deixar de defender o condomínio em uma ação ou deixar de cobrar um crédito, ou mesmo deixar de renovar o seguro obrigatório. Na primeira hipótese, confira-se o acórdão da Apelação Cível n. 2.467/1988 do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro… No texto do julgado, que cuida de um síndico que deixou de efetuar determinados pagamentos e também deixou de fazer a defesa na correspondente ação de cobrança, é usada a expressão “mandatário”. Vê-se, assim, que, na prática, são confundidas as expressões representação e mandato. Mas o que interessa é a extensão da responsabilidade. Decidiu-se naquele acórdão que o síndico tinha o dever jurídico de fazer o pagamento e depois de fazer a defesa na ação proposta em face do condomínio, em vista do art. 22, § 1º, da Lei n. 4.591/1964 (art. 1.348 do atual CC). Além disso, segundo o acórdão, aplica-se o art. 1.300 do Código Civil (art. 688 do novo CC), dada a qualidade de mandatário de que se reveste o síndico em relação aos demais condôminos que o elegeram para gerir os interesses do condomínio, de forma que fica o síndico obrigado a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou decorrente de omissão a ele imputável.
O fundamento básico da responsabilidade decorre do artigo 22, § 1º, letra b, da Lei n. 4.591/1964, ordenando que compete ao síndico o dever de “exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores”; e mais do artigo 1.348, nos incisos II e V, do Código Civil, que o encarrega de “representar ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns”, e “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
Deve responder mesmo se constatada falha na obrigação de guarda, isto é, no zelo, na implantação do sistema de vigilância, ou na escolha de pessoas para desempenhar a guarda. Manifestada a precária condução dos serviços gerais, a ele inculca-se a responsabilidade. Na hipótese de detectar-se desídia na empresa que presta o serviço de guarda, e se a contratação partiu da iniciativa do síndico, ele é chamado a responder em primeiro lugar, facultando-se que denuncie ou acione posteriormente dita empresa, para ressarcir-se da indenização que teve de pagar.
Evidentemente, os terceiros têm a ação contra o condomínio, que poderá, em caso de condenação, acionar o síndico.
Sobre a responsabilidade do síndico, eis a orientação do STJ: “Responde o síndico, pessoalmente, por atos ilícitos praticados contra o condomínio.”
No voto do relator, invoca-se a doutrina de J. Nascimento Franco:
Ao analisar as atribuições do síndico, explica que:
“Administrando o condomínio como mandatário legal da massa condominial, deve o síndico esmerar-se para cuidar do edifício como se fora seu. E, embora não responda solidariamente com o condomínio pelas obrigações deste, responde, contudo, pelos prejuízos que o inexato cumprimento de suas tarefas causar ao condomínio. Tarefa tão delicada quanto importante do síndico é usar adequadamente as verbas de que dispuser para a manutenção dos serviços necessários para a utilização normal do edifício e, ainda, a execução de obras que para tal fim sejam indispensáveis. Assim é que a supressão de algum serviço ou instalação existente só deverá ocorrer mediante deliberação em Assembleia especialmente convocada para examinar a questão, porquanto é presumível que as condições de utilização do edifício devem ser mantidas, mormente quando atendem às necessidades dos condôminos, ou mesmo de alguns deles.
Como órgão encarregado de executar tarefas marcadamente administrativas, o síndico não pode praticar qualquer ato que importe em liberalidade, alienação, oneração ou inovação nas áreas e coisas de uso e copropriedade comuns ou na destinação que lhes tiver sido dada quando da instituição e Convenção do condomínio” (NASCIMENTO, Franco, J. Condomínio. São Paulo: RT, 2005. p. 42-43).
No caso ora em análise, ao rescindir o contrato de manutenção do sistema de telefonia sem consulta prévia aos condôminos, restou caracterizado o abuso dos direitos conferidos ao síndico pelos condôminos.
Nesse sentido os seguintes precedentes: (…)
“A Lei n. 4.591/1964, em seu art. 22, § 1º, alínea g, arrola dentre as atribuições do síndico a guarda de documentos relativos ao condomínio, dentre eles o de licitação e de contratação de empresa para realização de obras no condomínio.
Hipótese que não versa obrigação do ente despersonalizado ‘condomínio’, mas de obrigação pessoal de guarda de documentos pelo síndico, como mandatário, não poderia ser adimplida por terceiro, nem por eventual eleição de novo síndico, porque só o réu detinha a posse dos documentos exibendos.
É parte legitimada passiva o síndico – quando age por si só, com abuso ou excesso de poder –, e não o condomínio, apesar de representá-lo em juízo, porque a comunhão não possui acesso aos documentos, que estão sujeitos à guarda do síndico” (REsp. n. 224.429/RJ, Relatora: Min.ª Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 15.05.2001, DJ 11.06.2001, p. 201).
Sempre deverá se vislumbrar alguma culpa na ocorrência do fato lesivo, o que revela o seguinte aresto:
O síndico é o representante do condomínio, agindo em nome alheio, nos limites da convenção e da lei, cabendo-lhe exercer a administração interna do edifício.
No caso, a conduta do zelador do edifício, que há muito prestava serviços ao condomínio, foi temerária, contudo, não era razoável esperar que a síndica pudesse ter antevisto a tragédia e a negligência do preposto, porquanto este, após a pintura, simplesmente “encostou” a porta do elevador para que se fechasse, sem ao menos aferir se houve o travamento. Embora aconselhável avisar aos moradores a respeito da pintura, foi o fato de a porta do elevador estar destravada que deu causa ao acidente.
O síndico é o representante legal do condomínio e possui diversas atribuições, conforme preconiza a legislação. Ele pode, por exemplo, contratar um advogado, sem anuência da assembleia, para defender os interesses condominiais, salvo previsão em contrário nas leis internas. No entanto, há uma dúvida comum, que é: “o síndico pode usar advogado do condomínio”? De forma bem simples, o síndico pode usar advogado do condomínio apenas se for uma questão condominial. Ou seja, sempre que houver necessidade de defender os interesses da coletividade. Uma ação movida por um trabalhador demitido do condomínio é um bom exemplo.
O Código Civil prevê que o síndico deve “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns” e “zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Isso significa que ele tem autonomia na tomada de decisões, já que é o responsável por toda a gestão do condomínio. Em todo caso, em nome da transparência e da boa convivência, o síndico pode contratar advogado e informar à assembleia posteriormente sobre os motivos pelos quais realizou a contratação.