O Vendedor Responde por Obrigações do Imóvel Após a Posse do Comprador?
Uma dúvida frequente no mercado imobiliário é: depois que o comprador toma posse do imóvel, o vendedor ainda responde por taxas, tributos ou dívidas geradas?
Sendo assim, a lei e a jurisprudência atual indicam que, em geral, a resposta é não, mas destacam situações específicas que precisam ser observadas.
Base Legal
Ademais, o art. 1.245, §1º do Código Civil estabelece que, enquanto não registra o título translativo, o comprador mantém o vendedor como titular formal do imóvel. Contudo, isso não torna o vendedor responsável pelas obrigações geradas após entregar a posse.
Outrossim, em regra, as despesas passam ao comprador a partir da posse, independentemente do registro formal, salvo previsão contratual em sentido contrário.
Jurisprudência Atual
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que as chamadas obrigações propter rem, como IPTU e taxas condominiais, recaem sobre quem detém a posse, mesmo que o registro imobiliário ainda não tenha sido efetivado.
Precedentes importantes:
Direito Civil. Cobrança de cotas condominiais. Apelação provida. 1 . O proprietário promitente vendedor é corresponsável pelo débito referente a cotas condominiais vencidas após a imissão na posse da promitente compradora. 2. Apelação a que se dá provimento. (TJ-RJ – APELAÇÃO: 0042091-15 .2019.8.19.0203 202300184272, Relator.: Des(a) . HORÁCIO DOS SANTOS RIBEIRO NETO, Data de Julgamento: 01/02/2024, SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12ª CÂMAR, Data de Publicação: 07/02/2024)
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL . POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts . 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2 . A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. (…) 5. Recurso especial provido. (STJ – REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023 RB vol . 685 p. 208 RSTJ vol. 270 p. 779)
Situação de Legitimidade Concorrente
Contudo, atenção: se as partes não registram o contrato de compra e venda em cartório, tanto o vendedor quanto o comprador assumem legitimidade passiva concorrente para responder à ação de cobrança de taxas condominiais geradas após a posse.
Sendo assim, o condomínio credor pode cobrar judicialmente tanto o titular formal do imóvel (vendedor) quanto o possuidor (comprador), cabendo a eles eventualmente exercer o direito de regresso entre si.
Ademais, esse entendimento decorre da natureza real da obrigação condominial, vinculada ao bem, e foi recentemente reforçado por decisões do STJ, garantindo a efetividade da cobrança e proteção do credor.
Principais Obrigações Envolvidas
Após a posse, recaem sobre o comprador:
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IPTU e tributos imobiliários;
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Taxas condominiais ordinárias e extraordinárias;
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Tarifas vinculadas ao uso e fruição do imóvel.
Outrossim, se não houver registro, ambos, comprador e vendedor, podem responder em juízo perante o condomínio.
Cuidados na Compra e Venda
Desse modo, para evitar litígios:
- Formalize a data da posse e da transferência de responsabilidades;
- Providencie o registro do contrato no cartório de imóveis;
- Realize levantamento de débitos pendentes;
- Conte com assessoria jurídica para redigir contratos claros e completos.
Conclusão
Portanto, em regra, o vendedor não responde por dívidas geradas após a posse pelo comprador. No entanto, se o contrato não estiver registrado, pode haver responsabilidade concorrente perante terceiros, especialmente em ações de cobrança condominial.
Por isso, o apoio jurídico especializado é essencial para proteger direitos e evitar surpresas desagradáveis em negociações imobiliárias. Entre em contato conosco e saiba mais.
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